La ripartizione delle spese “straordinarie” tra il venditore e l’acquirente di un immobile è stata a lungo oggetto di incertezze e di numerosi interventi giurisprudenziali.
Il criterio oggi maggiormente accettato è quello che stabilisce che le spese straordinarie devono essere sostenute da chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che ha approvato tali spese.
In altre parole, se una spesa straordinaria viene deliberata dall’assemblea condominiale, il proprietario dell’immobile in quel preciso momento è responsabile del pagamento, anche se successivamente decide di vendere la proprietà.
Tuttavia, le parti possono stabilire diversamente mediante accordi privati. Ad esempio, il venditore e l’acquirente possono concordare che sarà quest’ultimo a farsi carico delle spese straordinarie già deliberate ma non ancora pagate. Questo accordo privato, però, ha valore solo tra le parti e non è opponibile al condominio, che potrà comunque rivolgersi al vecchio proprietario per il pagamento, qualora non sia stato effettuato.
Cause giudiziarie in corso prima del trasferimento del diritto: chi le paga?
La Corte di Cassazione ha stabilito un principio chiave: l’obbligo di pagamento delle spese legali grava su chi era proprietario al momento in cui l’assemblea condominiale ha deliberato l’azione giudiziaria. Questo principio si basa sul fatto che l’obbligo di sostenere le spese legali è strettamente collegato alla delibera che ha deciso di intraprendere l’azione, e quindi a chi era titolare del diritto reale sull’immobile in quel momento.
Tuttavia, questa regola generale può essere modificata da accordi privati tra venditore e acquirente al momento della compravendita. Ad esempio, possono accordarsi affinché il nuovo proprietario si faccia carico delle spese legali future derivanti da cause pendenti. Questo accordo, tuttavia, è valido solo tra le parti e non esonera il vecchio proprietario dalla responsabilità nei confronti del condominio, qualora quest’ultimo richieda il pagamento.
Un punto critico che hai evidenziato è il fatto che l’amministratore condominiale, al momento della richiesta di pagamento delle spese legali, potrebbe rivolgersi al nuovo proprietario, essendo quest’ultimo l’attuale titolare dell’immobile. In tal caso, il nuovo proprietario ha il diritto di rivalersi sul precedente proprietario, se non diversamente stabilito. Questo diritto di rivalsa è particolarmente importante se nel contratto di compravendita non è stato specificato chi debba sostenere tali spese.
Per evitare complicazioni e possibili controversie, è fondamentale che le parti coinvolte nella compravendita siano consapevoli delle cause pendenti e che regolino chiaramente la ripartizione delle spese legali nel contratto di vendita.
Una comunicazione trasparente con l’amministratore e la verifica della “liberatoria” prima della conclusione della compravendita sono passaggi essenziali per prevenire problemi futuri.