Durante l’emergenza sanitaria dovuta alla pandemia da coronavirus, molte aziende sono state costrette alla chiusura nel rispetto delle norme di contenimento e dei provvedimenti emergenziali.
L’art. 91 del decreto Cura Italia identifica le circostanze che il debitore può considerare per esentarsi da responsabilità:
“il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi pagamenti”.
Così molti affittuari si sono trovati ad affrontare la seguente questione: è possibile sospendere o rifiutare il pagamento del canone dell’immobile se l’attività esercitata risultava vietata durante il lockdown?
Il caso affrontato dal Tribunale di Pordenone
La fattispecie riguardava un affittuario che riteneva di aver diritto ad una riduzione del costo del canone in forza del mancato utilizzo dell’immobile durante l’emergenza sanitaria. Il sopraccitato Tribunale arrivava alla conclusione che l’art. 91 del decreto Cura Italia non si dovesse applicare all’ambito dei pagamenti dei contratti di affitto. L’articolo tuttavia esclude la responsabilità del debitore durante il periodo precedentemente indicato.
Decr. 08-07-2020:
“Nessuna norma connessa all’emergenza conseguente alla pandemia da Covid-19 ha previsto che l’affittuario di un’azienda o il conduttore di un immobile possano sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell’ipotesi in cui l’attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti emergenziali.”
Riguardo all’art. 91 del Decreto Cura Italia il Tribunale afferma che “fa chiaro riferimento a profili diversi da quelli del pagamento del canone di affitto o di locazione”.
Cosa prevede la normativa?
Nello specifico l’art. 91 del decreto Cura Italia prevede che il debitore non può essere ritenuto responsabile nel momento in cui ha rispettato le misure di contenimento del virus, ovvero:
- sospensione delle attività lavorative;
- chiusura delle attività commerciali;
- divieto di allontanamento dal comune interessato.
Le misure poc’anzi menzionate infatti sono tali da compromettere la capacità produttiva e dunque possono determinare l’inadempimento dei termini contrattuali. È compito del giudice valutare se e come queste condizioni hanno influito nei confronti dell’affittuario e della sua attività.
Tutto ciò posto, a nostro avviso e diversamente da quanto sostenuto dal Tribunale di Pordenone invece, l’art. 91 risulta potenzialmente applicabile a tutti i contratti, essendo una norma avente carattere generale. Pertanto non è da escludere che si tratti di una disposizione che regola anche i pagamenti degli affitti aziendali.
Diversamente da quanto deciso dal Tribunale di Pordenone…
la Sentenza del 29/05/202 del Tribunale di Roma sostiene che:
Anche il Tribunale di Roma si è occupato di affittuari in tempo di pandemia. Ne è emerso quanto segue. Si tratta di una
“ipotesi di impossibilità della prestazione della resistente allo stesso tempo parziale (perché la prestazione […] è rimasta possibile nella più limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino e deposito merci) e temporanea (perché l’inutilizzabilità del ramo di azienda per la vendita al dettaglio è stata ab origine limitata nel tempo, per poi venir meno dal 18 maggio 2020)”.
Pertanto
“trattandosi di impossibilità parziale temporanea, il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone sarà dunque quello di subire, ex art. 1464 c.c. una riduzione destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione della resistente potrà tornare ad essere compiutamente eseguita (nel senso di porre nuovamente a disposizione della ricorrente un ramo di azienda utilizzabile secondo la destinazione di luogo di vendita al dettaglio prevista dal regolamento contrattuale, come poi accaduto a far data dal 18 maggio 2020).”
Il Tribunale infine concludeva che “per quanto detto può ipotizzarsi una riduzione nella misura del 70 %” rispetto a quanto previsto dal contratto.
In conclusione…
E’ senz’altro auspicabile per il locatore e il conduttore di un immobile ad uso commerciale, che si trovino ancora in disaccordo per il pagamento dei canoni maturati durante il lockdown, stabilire una riduzione del canone di affitto, non essendoci una normativa che imponga espressamente l’obbligo di rinegoziazione dei contratti. Tuttavia, nel caso di impossibilità di trovare un componimento bonario, senz’altro il conduttore avrà buone possibilità di rivolgersi al Giudice per chiedere e ottenere la riduzione del canone.
