Acquisto di una casa con vizi di costruzione

Hai finalmente acquistato casa e la abiti già da qualche tempo quando inizi a notare dei difetti che non avevi notato in sede di acquisto o sono emersi successivamente. In questi casi la legge italiana prevede delle forme di tutela nei confronti dell’acquirente che può ottenere un risarcimento del danno.

Nel caso di acquisto di edifici o altri beni immobili l’art. 1669 del codice civile prevede:

“Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.

In dottrina e in giurisprudenza si è naturalmente creato del dibattito in merito a quali difetti rientrino o meno nella fattispecie prevista dall’art. 1669 cc, con particolare riferimento all’ampio concetto di gravi difetti. Quest’ultimi non si identificano con quei fenomeni che influiscono sulla stabilità dell’edificio, ma consistono in tutti i vizi che, almeno in parte, incidono sulla funzionalità globale dell’immobile diminuendone il valore e la possibilità di godimento. La Corte di Cassazione, con la sentenza del 19/02/2007, n. 3752 si è espressa in questi termini:

“Il grave difetto di costruzione che legittima l’applicabilità dell’art. 1669 cod. civ. può consistere in qualsiasi alterazione, conseguente all’imperfetta esecuzione dell’opera, che pregiudichi in modo considerevole il normale godimento dell’immobile, (…)”

Il caso delle infiltrazioni

Uno dei difetti che si ripete spesso nella costruzione di edifici è quello delle infiltrazioni d’acqua determinate dalla carenza della impermeabilizzazione. La giurisprudenza di legittimità considera tale vizio un grave difetto, contemplato dall’art. 1669.

Con sentenza n. 117 del 08/01/2000 la Corte di Cassazione ha stabilito infatti che:

“Tra i gravi difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell’appaltatore la garanzia prevista dall’art. 1669 c.c. rientrano,… , le infiltrazioni di acqua determinate da carenze della impermeabilizzazione perché incidono sulla funzionalità dell’opera menomandone il godimento“.

Chi è responsabile in caso di difetti?

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile ritenga configurarsi una delle condizioni previste dall’art. 1669 può agire per ottenere tutela direttamente nei confronti del costruttore, infatti, l’articolo stesso prevede che l’appaltatore sia responsabile nei confronti del committente ma anche dei suoi aventi causa tra i quali rientra certamente l’acquirente finale.

I termini entro cui agire

La norma è stata pensata dal legislatore per beni immobili che “per loro natura” sono destinati a durare a lungo nel tempo.

I termini entro i quali è necessario agire sono, dunque, maggiormente estesi rispetto a quelli normalmente previsti per la compravendita.

La garanzia sul bene immobile è valida nel corso dei dieci anni successivi al compimento dell’opera, tuttavia vi sono ulteriori termini decadenziali e prescrizionali ai quali è doveroso prestare attenzione:

• Il soggetto danneggiato è tenuto a denunciare il vizio entro un anno dalla scoperta.
• A far data dalla denuncia il diritto del committente si prescrive in un anno.

Questo significa che il soggetto danneggiato deve denunciare il vizio al più tardi entro un anno dalla scoperta ed è tenuto, se lo ritiene opportuno, ad agire in giudizio per tutelare i suoi diritti entro un anno della denuncia.

Ottieni tutela

In questo articolo abbiamo portato, a titolo esemplificativo, il caso delle infiltrazioni d’acqua, tuttavia la tipologia dei vizi che possono accertarsi su un immobile sono diversi.

Se hai riscontrato dei vizi o dei difetti presenti nell’immobile che hai acquistato non esitare dunque a contattare il nostro studio legale; provvederemo ad analizzare la tua specifica situazione in relazione al vizio o ai difetti gravanti sulla tua proprietà per fornirti una pronta ed adeguata tutela.