Nella realtà quotidiana spesso ci si trova davanti a contratti ricolmi delle più svariate clausole, per questo è importante sapere che non tutte quelle che vengono inserite sono legittime per il solo fatto di essere state previste. Non di rado, infatti, vengono aggiunte delle clausole illegittime affidandosi alla possibilità che un occhio inesperto possa accettarle e ritenerle pienamente valide.
Per questo motivo è necessario che il contratto venga analizzato da un esperto, anche nel caso di contratti di utilizzo comune e di larga diffusione, in quanto è proprio lì che possono nascondersi dei tranelli difficilmente identificabili.
In particolare, andremo a capire se sia legittima la clausola inserita all’interno del contratto di locazione che prevede che il conduttore sia tenuto a tinteggiare l’immobile alla conclusione della locazione stessa.
LA RESTITUZIONE DELLA COSA LOCATA SECONDO IL CODICE CIVILE
È l’art. 1590 c.c. a darci una prima indicazione:
“Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento e il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”.
Perciò il conduttore non sembra tenuto a procedere a manutenzioni particolari in quanto deve consegnare la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta anche se essa ha subito, durante la locazione, la normale usura per il suo utilizzo. Ciò chiarito la tinteggiatura delle pareti non rientra nella piccola manutenzione.
Secondo l’art. 1587 c.c. le obbligazioni principali del conduttore consistono nel “prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze e dare il corrispettivo nei termini convenuti”.
L’INTERVENTO DELLA CASSAZIONE CON LA SENTENZA N. 29329 DEL 2019
La Cassazione civile Sez. III recentemente ha preso parola sostenendo che “la costante giurisprudenza della Suprema Corte è nel senso che la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi della stessa L. n. 392 del 1978 art. 79 perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 c.c.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.
Ne consegue che la spesa per la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore, atteso che rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti”.
In conclusione, anche se pattuita dalle parti, una clausola simile che prevede l’onere per il conduttore di procedere alla tinteggiatura dell’immobile terminata la locazione è nulla quindi come non apposta.
Il discorso sarebbe tuttavia diverso nel caso in cui non si trattasse di naturale deterioramento del colore dovuto all’abitazione e al trascorrere del tempo ma invece di un caso in cui sul muro venissero effettuate particolari pitture o murales, non rientrando questi nel normale degrado d’uso.