Il problema che molti proprietari di case date in locazione hanno oggi giorno è proprio quello di farsi pagare il canone!
Per prima cosa, occorre rivolgersi al più presto ad un Avvocato. Il motivo è semplice. Se lasciamo che si accumulino troppi canoni impagati, difficilmente si riusciranno a recuperare e nel frattempo la casa rimane occupata.
Il nostro Codice Civile prevede che:
Art. 658 c.p.c. 1 comma:
“Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.
La procedura volta ad ottenere la liberazione dell’immobile in questi casi si chiama sfratto per morosità.
A tal riguardo, affinché la procedura di sfratto sia legittima deve sussistere fra le parti un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo.
È poi altresì necessario attendere che siano trascorsi almeno 20 giorni dalla scadenza del pagamento del canone per avviare la procedura. Questo significa che se il nostro affittuario deve effettuare il pagamento entro il 10 del mese, l’azione di sfratto la potrò esperire soltanto a partire dal giorno 30 del mese stesso.
Infatti, ai sensi dell’art. 5 della legge 392/1978 viene previsto che: "Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilita' del canone,costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art 1455 cc". Per la stessa norma, quindi, lo sfratto può eseguirsi, anche al raggiungimento di oneri accessori (es: spese condominiali) non pagati pari o superiori all’equivalente di 2 mensilità di canone di locazione.
Cosa consigliamo di fare già con un canone non pagato:
Attivarsi subito e in maniera “amichevole” o meglio detta “stragiudiziale”. Come? Inviando una lettera di diffida con la quale il conduttore viene invitato a saldare il proprio debito.
Mentre in caso di mancata risposta o rifiuto ad adempiere, il locatore, già dal ventunesimo giorno di ritardo, sarà ben legittimato ad avviare la procedura di sfratto.
Nel caso in cui l’inquilino non si presenti in udienza o non faccia opposizione, lo sfratto verrà convalidato!
Ciò significa che il Giudice emetterà un’ordinanza di convalida di sfratto ed indicherà il termine ultimo entro cui l’inquilino dovrà rilasciare l’immobile.
Vediamo ora un caso particolare dove la liberazione dell’immobile non è fondata sul mancato mancato pagamento dei canoni locatizi.
Quella che affrontiamo di seguito è una questione altrettanto interessante perchè ci chiarisce se vi è la possibilità o meno, per i familiari di chi sottoscrive il contratto di locazione con il proprietario, di rimanere ad abitarci in assenza del conduttore.
Per dare una risposta al quesito, partiamo dall’art 560 cpc il quale prevede che: “Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento”.
Il Tribunale di Mantova il 1 Luglio 2022 ha affrontato il caso di una famiglia che occupava un immobile nonostante il marito e padre, unico conduttore dell’immobile, fosse deceduto.
Il Tribunale ha osservato che, venendo meno la convivenza con il conduttore, i suoi familiari non avevano alcun titolo per rimanere dentro l’immobile dato in locazione all’uomo defunto. Quindi ha deciso che i familiari avrebbero dovuto liberare la casa.
In materia locatizia diversi possono essere i casi di lite fra locatore e conduttore, per questo la scelta migliore è sempre quella, prima di agire, di rivolgersi ad un Avvocato per acquisire informazioni a riguardo.