RESPONSABILITÀ DEL MEDIATORE (AGENTE IMMOBILIARE)

Il dovere di informazione del mediatore

Il mediatore è colui che munito di abilitazione può mettere in contatto chi decide di vendere la casa con chi è interessato ad acquistarla.

A volte succede che, una volta firmato il preliminare di compravendita, emergano irregolarità catastali o amministrative che ritardino o possono far saltare la vendita.

Il mediatore, in questi casi, è responsabile nei confronti delle parti?

La giurisprudenza ritiene che sussista in capo al mediatore un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, criterio che comprende l’obbligo di comunicare le circostanze note e quelle conoscibili, nonché il divieto di fornire informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.

Il mediatore ha quindi l’obbligo di comunicare alle parti tutte le circostanze delle quali sia a conoscenza e che possano influire sulla conclusione di un possibile affare e ha il divieto di riferire informazioni non veritiere.

Questo permette alle parti di essere in grado di valutare la convenienza e la sicurezza della vendita.

Nello caso specifico delle informazioni relative ad irregolarità dell’immobile, la Corte di Cassazione con una recente ordinanza del 02.05.2023 n. 11371 ha stabilito che la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all’immobile oggetto di promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere a conoscenza, rende quest’ultimo responsabile verso il cliente e quindi il promissario acquirente può chiedere a lui – oltre che al venditore – il risarcimento del danno, rifiutandosi anche di pagare la provvigione.

La responsabilità del mediatore, dunque si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente:

-rifiutando il pagamento della provvigione;

-chiedendo al mediatore il risarcimento del danno.

La responsabilità del mediatore ai sensi dell’art. 1759, 1° comma, quindi, ricorre laddove lo stesso abbia indotto i contraenti a stipulare un contratto sulla base di una fuorviata rappresentazione della realtà tale per cui se le parti avessero conosciuto la verità, non avrebbero stipulato il contratto.

ATTENZIONE:

• non si può porre a carico del mediatore un dovere di assumere informazioni per accertare l’esistenza o l’inesistenza delle circostanze o la veridicità delle informazioni che a sua volta abbia ricevuto.
• Il principio della limitazione dell’obbligo di comunicazione del mediatore alle circostanze note incontra una deroga nel caso di informazioni relative alla solvibilità delle parti che dovrebbero essere comunicate, anche se non note al mediatore, ma conoscibili con l’ordinaria diligenza e ciò anche se il mediatore è soggetto al dovere di riservatezza.